Entrega das chaves: habite-se, vistoria e garantia em torres altas

Atualizado em 24 de outubro de 2026 · 5 min de leitura

Checklist de entrega das chaves em edifícios altos de Balneário Camboriú: habite-se, financiamento do saldo, vistoria, termo de recebimento e garantias.

A entrega é uma etapa de decisão, não só de celebração

Para quem compra na planta um apartamento em torre alta de Balneário Camboriú, o dia das chaves reúne várias frentes ao mesmo tempo: documento da prefeitura, financiamento do saldo, vistoria, custos de transferência e início do condomínio. Em empreendimentos de alto padrão nas regiões de Barra Sul, Centro, Pioneiros, Nações e Barra Norte, o valor em jogo é grande e a complexidade das áreas comuns também.

Este guia é informativo, não é aconselhamento jurídico e não cita prazos além dos que a lei menciona. Os detalhes dependem do seu contrato; confira-o e consulte um advogado quando necessário.

Habite-se: o documento que torna o prédio utilizável

O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada. Sem ele, o prédio não está regularizado para uso, e podem surgir problemas para escriturar e financiar. Quem solicita é a construtora ou incorporadora, depois de concluída a obra e feitas as vistorias.

Por que ele se liga ao financiamento e ao registro

• Bancos costumam exigir o habite-se para liberar o financiamento do saldo.
• A averbação da construção na matrícula depende dele; sem isso, a documentação fica incompleta.
• Receber o imóvel antes de o habite-se sair pode trazer riscos; pergunte quando ele será emitido.

Antes de receber as chaves ou financiar, peça uma cópia do documento e confira endereço e data. A ordem prática, em geral, é: habite-se, vistoria, financiamento, escritura, registro e mudança. Cada etapa tem seu próprio documento.

O saldo: onde a análise de fluxo de caixa encontra o banco

Muitos contratos preveem que, na entrega, o saldo restante seja quitado, normalmente com financiamento bancário. O saldo costuma ser o maior número da compra, e por isso a aprovação do crédito é o ponto mais sensível do fluxo. O banco analisa renda, dívidas e histórico perto da data da entrega.

Veja um exemplo ilustrativo, sem números reais. Um investidor monta o fluxo da compra considerando apenas a parcela da obra, sem simular o financiamento. Perto das chaves, o banco aprova um valor menor do que o esperado. A diferença precisa vir de recurso próprio, de outro banco ou de outro prazo, e o contrato pode ter regras específicas para a recusa do crédito. O planejamento correto é feito de trás para frente: partir da entrega e perguntar o que acontece se o banco disser não.

• Converse com o banco antes da entrega para saber o que consegue financiar.
• Leia o que o contrato diz se o financiamento for negado.
• Tenha um plano B: outro banco, outro prazo ou recurso próprio.
• Peça a lista completa de tarifas, avaliação e seguros antes de contratar.

Custos da entrega

Nessa fase aparecem escritura, registro, ITBI e taxas bancárias, além de condomínio e mudança. ITBI e alíquotas variam por município, então consulte a prefeitura. Esse tema tem guia próprio, citado ao final deste texto. O ponto aqui é o calendário: esses custos se concentram perto da entrega, e o caixa precisa estar pronto.

Vistoria antes de assinar o termo de recebimento

Receber as chaves não é aprovar o imóvel. O termo de recebimento costuma registrar que você aceitou o apartamento; por isso, a vistoria deve vir antes da assinatura, com calma e com a lista na mão. Em unidades de alto padrão, em que há mais acabamentos, automação e itens personalizados, a conferência tende a ser mais longa. Reserve tempo e, se possível, leve um engenheiro, arquiteto ou profissional de vistoria.

Roteiro de vistoria em cinco blocos

• Memorial: compare piso, bancadas, louças, esquadrias, pintura e instalações com o memorial descritivo do contrato.
• Paredes, piso e teto: procure trincas, desníveis, manchas e infiltrações. Bata no piso: som oco pode indicar descolamento.
• Hidráulica e elétrica: teste torneiras, ralos, descargas, tomadas e interruptores.
• Esquadrias: abra e feche portas e janelas; confira vedação, trincos e sinais de infiltração ao redor.
• Medidas: confira se as medidas batem com a planta. Pequenas diferenças podem ser toleradas; grandes, não.

Registre tudo: fotos, vídeos e uma lista escrita de pendências, assinada pela construtora na vistoria, com prazo de correção combinado por escrito. Defeito apontado não é motivo para pânico: normalmente há prazo para correção, que depende do contrato e da lei.

Garantias depois da mudança

A responsabilidade da construtora não termina na entrega. O Código Civil, em seu artigo 618, prevê garantia de cinco anos pela solidez e segurança da construção, conforme o caso e a interpretação, contados da entrega. Esse prazo cobre defeitos graves, como os que afetam a estrutura. Outros itens, como impermeabilização, instalações e acabamentos, têm prazos próprios, definidos em contrato, no manual do proprietário e em normas técnicas. Confira a versão vigente das normas.

O Código de Defesa do Consumidor também traz prazos para reclamar de vícios, e a contagem pode variar entre vício aparente e oculto. O aparente se vê na vistoria; o oculto surge depois, e o início do prazo depende do caso. Por isso, quanto antes você comunicar, mais fácil é provar a origem do defeito. Em dúvida sobre prazos, consulte um advogado.

• Guarde contrato, memorial, manual do proprietário e notas de manutenção.
• Faça a manutenção prevista: uso inadequado pode reduzir a cobertura.
• Registre cada defeito com foto, data e descrição, e envie por canal formal, com protocolo.
• Defeitos em áreas comuns costumam ser tratados pelo condomínio, com apoio de laudo técnico.

Checklist final antes de receber as chaves

• Cópia do habite-se conferida (endereço e data).
• Financiamento do saldo aprovado ou plano B definido.
• Orçamento de escritura, registro, ITBI e tarifas separado.
• Vistoria feita com memorial em mãos e pendências por escrito, com prazo de correção.
• Manual do proprietário recebido e arquivado.
• Contrato revisado por advogado em caso de dúvida.

Quem planeja o último mês desde o primeiro recebe as chaves sem susto. A entrega não é o fim da compra, é a etapa em que os documentos, o crédito e a conferência física precisam fechar juntos. Para ampliar a análise, leia também nossos guias sobre INCC e saldo devedor e sobre o comparativo entre comprar na planta e comprar imóvel pronto.

Conteúdo informativo geral, sem caráter de aconselhamento jurídico ou de recomendação de investimento. Condições, prazos e disponibilidade mudam sem aviso: confirme no contrato e com um advogado de sua confiança. Brian Reis · Corretor de imóveis · CRECI 52.398.