Custos além do preço: ITBI, escritura, registro e condomínio

Atualizado em 24 de outubro de 2026 · 5 min de leitura

Planilha de custos da compra de apartamento de alto padrão em Balneário Camboriú: ITBI, escritura, registro, financiamento e condomínio de prédio novo.

O preço da tabela é só uma das linhas da planilha

Quem avalia uma unidade em torre de alto padrão em Balneário Camboriú tende a comparar preço, metragem e localização, seja no Centro, na Barra Sul, em Pioneiros, em Nações ou na Barra Norte. Só que comprar um apartamento custa mais do que o apartamento: há impostos, despesas de transferência, custos de financiamento e a conta mensal do condomínio. Em imóveis de valor alto, cada uma dessas linhas também é alta em termos absolutos, e quem não a coloca no fluxo de caixa pode se apertar na hora de fechar.

Este texto é informativo e não traz valores nem alíquotas, porque eles variam por município, por estado e por contrato. Peça orçamento de cada item e consulte um profissional antes de decidir.

ITBI: imposto municipal da transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município quando a propriedade muda de dono. Base de cálculo e alíquota variam por município, então a fonte correta é a prefeitura da cidade onde o imóvel está. Em regra, quem paga é o comprador, mas confirme no contrato e na negociação.

• Quando: antes do registro da transferência no cartório. Sem o pagamento, o registro não acontece.
• Na planta: em geral na fase da escritura e do registro, perto da entrega, e não na assinatura do contrato.
• Financiamento: alguns bancos permitem incluir parte dos custos. Pergunte na simulação.
• Estimativa: peça uma previsão à prefeitura ou ao seu corretor antes da entrega.

Escritura e registro: dois cartórios, duas funções

Aqui está uma das confusões mais caras. A escritura é o documento público da compra e venda, lavrado no tabelionato de notas. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel, e é ele que transfere a propriedade. O Código Civil, em seu artigo 1.245, estabelece essa lógica. Cada cartório cobra por seus serviços, conforme tabelas oficiais de emolumentos do estado, então peça orçamento dos dois.

Em financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, o contrato com o banco pode ter força de escritura pública (Lei 4.380/1964, artigo 61, parágrafo 5º). Isso muda o roteiro, mas o registro continua necessário. Quem fica só no contrato ou na escritura pode enfrentar dívidas do antigo dono ou venda duplicada do mesmo imóvel. Ao final, peça a matrícula atualizada com o seu nome: ela é a prova de que o processo terminou.

O tempo que o processo leva depende do cartório e da documentação. Pendências atrasam, portanto reúna certidões com antecedência e não presuma prazos. Confira os detalhes com o tabelionato ou com um advogado.

Custos do financiamento

Quando parte do saldo é financiada, entram avaliação do imóvel, tarifas do banco e seguros. Peça a lista completa antes de contratar e compare o Custo Efetivo Total (CET), não apenas a taxa. A comissão de corretagem, em imóvel novo, costuma ser paga pelo vendedor, já que integra o preço, mas isso depende do contrato; confira o seu.

Condomínio de prédio novo: a estimativa que vira conta

O valor de condomínio apresentado na planta é uma previsão, geralmente feita pela incorporadora com o prédio ainda sem moradores. Depois da entrega, a assembleia de condôminos aprova a previsão orçamentária (Código Civil, artigo 1.350), e o rateio segue a convenção. Portanto, o valor real pode ser diferente do que foi mostrado.

O que costuma pesar

• Funcionários, manutenção e administração.
• Energia e água das áreas comuns, seguros e lazer.
• Estrutura de torres altas: elevadores, piscinas, academias, spa e áreas gourmet exigem equipe e manutenção.
• Fundo de reserva e cobranças extras no início, conforme a convenção e a ata de instalação.

Há ainda um efeito de ocupação. No começo, poucas unidades ocupadas dividem as mesmas despesas fixas, o que pode elevar o rateio por unidade. Quanto mais completo o prédio, maior tende a ser a despesa de manutenção. Para reduzir a surpresa, peça a previsão por escrito, com as premissas (quantos funcionários, quais áreas de lazer) e compare com edifícios semelhantes na mesma região, perguntando a moradores quanto pagam e o que o valor cobre.

Custos pós-compra que ficam fora do contrato

Além das etapas formais, há despesas de entrada em uso. Em torres de alto padrão, o apartamento pode ser entregue com itens que exigem decisão e orçamento do comprador, como móveis, iluminação, climatização e projetos de interiores. Alguns itens podem não ser entregues pela construtora; confira o memorial descritivo para saber exatamente o que está incluído e o que não está. Essa conferência evita que o orçamento da obra do apartamento seja subestimado.

Vale também considerar o intervalo entre a entrega e o início do uso. O condomínio passa a ser cobrado conforme o contrato e a convenção, e a parcela do financiamento começa a correr. Se a mudança ou a reforma demora, esses custos existem mesmo sem uso efetivo do imóvel. Portanto, inclua no fluxo de caixa os meses desse intervalo, e não apenas o mês da entrega.

Uma planilha simples para o comprador analítico

Veja um exemplo ilustrativo, sem números, de como organizar o fluxo. Monte uma tabela com quatro grupos e peça orçamento de cada item antes de assinar:

• Aquisição: saldo a pagar na entrega, ITBI, escritura, registro.
• Financiamento: avaliação, tarifas, seguros, CET informado pelo banco.
• Entrada em uso: mudança, móveis, reformas e itens que a construtora não entrega.
• Custo fixo mensal: condomínio, IPTU e parcela do financiamento.

Depois some tudo e compare com a sua reserva. Um cuidado de lógica: o condomínio é um custo fixo e permanente, que deve ser somado à parcela do imóvel e ao IPTU. Se a conta mensal não cabe, o imóvel não cabe, por mais atraente que seja o projeto. Prever folga é parte da análise de risco, e não promete resultado de valorização ou retorno.

Perguntas para fazer antes de fechar

• Quem paga ITBI, escritura e registro neste contrato?
• Quando esses custos serão cobrados e como serão pagos?
• Há estimativa por escrito dos custos de cartório?
• Como foi calculada a previsão de condomínio e quem a elaborou?
• O banco permite financiar parte dos custos de transferência?

Planejar o dinheiro da etapa final é tão importante quanto negociar o preço. Para aprofundar, veja nossos conteúdos sobre financiamento imobiliário no litoral de SC e sobre a entrega das chaves.

Conteúdo informativo geral, sem caráter de aconselhamento jurídico ou de recomendação de investimento. Condições, prazos e disponibilidade mudam sem aviso: confirme no contrato e com um advogado de sua confiança. Brian Reis · Corretor de imóveis · CRECI 52.398.