Distrato, tolerância de 180 dias e atraso de obra: guia do comprador

Atualizado em 24 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

O que a Lei 13.786/2018 diz sobre distrato, tolerância de 180 dias e atraso de obra, com foco em torres de alto padrão em Balneário Camboriú.

Obra longa pede leitura de saída antes da entrada

Quem investe em torres altas em Balneário Camboriú, em bairros como Barra Sul, Centro e Pioneiros, costuma assumir um compromisso de longo prazo: parcelas distribuídas por todo o período de obra e entrega prevista para daqui a bastante tempo. Em compromissos longos, a pergunta analítica não é só quanto custa entrar, mas quanto custa sair e o que acontece se a obra atrasar.

Este guia organiza o que as regras gerais dizem sobre três temas ligados: tolerância de prazo, atraso de obra e distrato. É conteúdo informativo, sem caráter de aconselhamento jurídico. Cada contrato tem redação própria, então confira o seu e consulte um advogado antes de agir.

O marco legal: Lei 13.786/2018

Antes de dezembro de 2018, desistir de uma compra na planta dependia muito de cada contrato e de cada decisão judicial, com pouca previsibilidade. A Lei 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, organizou o assunto e alterou a Lei 4.591/1964. Entre as novidades, está a exigência de um quadro-resumo no início do contrato, com informações essenciais como preço, forma de pagamento, corretagem, multas e prazo de entrega com a tolerância em destaque (artigo 35-A).

A lei também tratou do prazo de tolerância (artigo 43-A) e dos limites de retenção em caso de distrato (artigo 67-A). A Justiça ainda interpreta casos específicos, e decisões podem ajustar condições. Não é uma regra automática para todos os cenários.

Tolerância de 180 dias: o que é e o que não é

Tolerância é um prazo extra, previsto no contrato, em que o atraso na entrega não gera as penalidades normais. O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 admite tolerância de até 180 dias corridos, desde que a cláusula seja clara. Três pontos costumam gerar confusão.

• Não é automática. Sem cláusula clara e destacada, a incorporadora não pode simplesmente usar o prazo extra.
• Não é desculpa aberta. É um prazo limitado, contado sobre a data prevista de entrega. Atrasos maiores precisam de motivo e podem gerar consequências.
• Motivos alegados precisam estar previstos e comprovados. Alegar chuva ou falta de material nem sempre basta; força maior e caso fortuito dependem do caso e da jurisprudência.

Onde encontrar a cláusula

Procure no quadro-resumo e no corpo do contrato. A lei pede destaque ao prazo e à tolerância. Se estiver escondida, pergunte por escrito. Em um empreendimento de alto padrão, em que o cronograma é um dos pilares do fluxo de caixa do comprador, essa cláusula merece leitura mais atenta do que o texto de marketing.

O que muda depois que a tolerância termina

Atraso além da tolerância dá ao comprador caminhos previstos em lei, que dependem do que o contrato diz. Em linhas gerais, há duas opções: pedir a rescisão com devolução dos valores pagos, ou permanecer no contrato e buscar indenização por mês de atraso. Percentuais, correção e prazos de devolução dependem da lei e do contrato. Confira no seu contrato antes de qualquer decisão.

Distrato: o que a lei organiza

Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda. Quando é o comprador que desiste, o contrato pode prever retenção de parte dos valores pagos, dentro dos limites da lei. Não se recebe tudo de volta, mas também não se perde tudo: a retenção é limitada e o restante deve ser devolvido nas condições previstas, e cláusula abusiva pode ser contestada.

Além da retenção, o contrato pode prever outros descontos, como comissão de corretagem e valores ligados ao uso do imóvel. Outro ponto: a retenção permitida muda conforme haja ou não patrimônio de afetação no empreendimento. Por isso, vale conferir na matrícula se o regime foi adotado e ler a cláusula correspondente.

Alto padrão não muda a lei

A Lei 13.786/2018 vale para imóvel novo de qualquer padrão. O que muda é o valor em jogo e a complexidade do contrato. Alguns cuidados específicos para compradores desse segmento:

• Personalizações pedidas pelo comprador costumam ter regras próprias no contrato; leia antes de solicitar mudanças.
• Condições especiais prometidas na venda precisam estar escritas. Promessa verbal é difícil de provar.
• Unidades muito específicas podem demorar mais para revender; considere isso se pensar em sair.
• Em compras de maior valor, peça a minuta com antecedência e revise com advogado.

Cenário ilustrativo: lendo o contrato como um fluxo de caixa

Veja um exemplo ilustrativo, sem números reais. Um comprador assina para uma torre com entrega prevista para determinado mês, com tolerância escrita no quadro-resumo. Meses depois, a incorporadora comunica que a entrega será mais tarde do que a data prevista. O comprador analítico faz três perguntas, nesta ordem: qual é a data prevista no contrato; se há tolerância e de quantos dias; e quanto da nova data cai dentro ou fora da tolerância.

Se estiver dentro da tolerância, o contrato normalmente não prevê as penalidades normais, mas o comprador deve ajustar o fluxo de caixa pessoal, pois o financiamento do saldo, a mudança e os custos da entrega também se deslocam. Se estiver fora, entram as opções de rescindir ou permanecer com indenização. Em ambos os casos, o ponto é o mesmo: decidir com documento em mãos, e não pelo susto.

Obra atrasou ou parou: roteiro de seis passos

• Releia o contrato: prazo, tolerância e cláusulas de atraso.
• Calcule a tolerância e some ao prazo; só depois dela o atraso gera as consequências legais.
• Notifique por escrito, peça explicação e nova data, e guarde o comprovante.
• Documente a obra com fotos datadas, vídeos e comunicados.
• Avalie as opções (rescindir ou permanecer com indenização) com orientação.
• Mantenha os pagamentos em dia: ficar inadimplente enfraquece a posição. Só suspenda pagamento com orientação jurídica.

Obra parada não significa contrato rescindido. Parar de pagar por conta própria pode gerar multa e inadimplência. A causa da paralisação define os caminhos: licença, problema financeiro ou disputa judicial têm tratamentos diferentes. Em obra com patrimônio de afetação, a lei prevê regras para a continuidade, inclusive por comissão de representantes dos adquirentes. Compradores organizados costumam ter mais voz para negociar.

Rescisão sem multa: nos casos certos

Desistir sem motivo normalmente envolve retenção. Há situações específicas em que a discussão é diferente, como atraso além da tolerância, descumprimento pela incorporadora (por exemplo, mudanças relevantes no projeto ou no memorial sem aceitação do comprador) ou divergência entre o anunciado e o contratado. Guarde anúncios, e-mails e mensagens. O direito de arrependimento em contratos fora da sede da empresa é debatido quando se trata de imóvel; consulte um advogado.

Antes de assinar: perguntas objetivas

• Qual é a data de entrega e qual é a tolerância escrita?
• Qual é a cláusula de distrato e quais descontos ela prevê?
• Há patrimônio de afetação registrado na matrícula?
• Como e quando ocorre a devolução em caso de rescisão?
• Peça uma simulação de distrato por escrito.

Conhecer o custo de sair não é um plano de desistir. É uma forma de saber, antes de assinar, o que você aceita. Para a visão do conjunto, veja também nossos guias sobre patrimônio de afetação e sobre como comparar compra na planta e imóvel pronto.

Conteúdo informativo geral, sem caráter de aconselhamento jurídico ou de recomendação de investimento. Condições, prazos e disponibilidade mudam sem aviso: confirme no contrato e com um advogado de sua confiança. Brian Reis · Corretor de imóveis · CRECI 52.398.